Für ein Haus, das für 200.000 Euro im Altbau angeboten wird, stellen die Notarkosten einen Budgetposten dar, der die bloße Vergütung des Fachmanns bei weitem übersteigt. Der größte Teil dieser Summe fließt in Form von Steuern an den Staat und die Kommunen. Der Rest deckt administrative Verfahren und die gesetzlich geregelte Vergütung des Notars ab.
Bei einem Kauf in dieser Höhe liegen die Gesamtkosten für den Erwerb in der Regel bei 16.000 Euro im Altbau. Diese Zahl variiert je nach Departement, Art der Immobilie und Struktur der Transaktion.
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Maklergebühren und Nettopreis des Verkäufers: ein unbekannter Hebel auf die Grunderwerbsteuer
Die Grunderwerbsteuer, die den größten Teil der Notarkosten ausmacht, wird auf den Nettopreis des Verkäufers und nicht auf den in der Auslage angezeigten Preis berechnet. Diese Unterscheidung hat direkte Auswirkungen, wenn die Maklergebühren vom Käufer getragen werden.
Nehmen wir ein Haus, das für 200.000 Euro angeboten wird, einschließlich der Maklergebühren. Wenn die Provision der Agentur im Vertrag ausdrücklich als Last des Käufers festgelegt ist, wird die Grunderwerbsteuer nur auf den Nettopreis des Verkäufers erhoben, also 200.000 Euro minus der Provision. Die Grunderwerbsteuer sinkt mechanisch um mehrere Hundert Euro, je nach Höhe der Provision.
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Mehrere Notariate stellen einen Anstieg der strukturierten Verkäufe in dieser Weise fest, insbesondere seit dem Anstieg der Zinssätze. Um alles über die Notarkosten zu verstehen und die Optimierungshebel zu erkennen, sollte man über die einfache Tabelle hinausblicken.
Dieser Punkt sollte vor der Unterzeichnung des Vertrags überprüft werden: Die Angabe „Gebühren zu Lasten des Käufers“ muss ausdrücklich im Dokument enthalten sein, damit die Berechnung auf den Nettopreis angewendet wird.
Notarkosten im Altbau bei 200.000 Euro: Wohin fließt das Geld wirklich
Die Bezeichnung „Notarkosten“ ist irreführend. Von der insgesamt gezahlten Summe entfallen mehr als drei Viertel auf Steuern und Abgaben, die im Auftrag des Staates und der Kommunen erhoben werden.
Drei Posten bilden die Rechnung:
- Die Grunderwerbsteuer (auch als Eintragungsgebühr und Grundsteuer bezeichnet), die den größten Anteil ausmacht. Ihr Satz variiert je nach Departement, wobei die meisten den zulässigen Höchstsatz beschlossen haben.
- Die Gebühren des Notars, die gemäß einer durch Dekret geregelten proportionalen Tabelle berechnet werden. Bei einem Kauf von 200.000 Euro bleibt dieser Anteil im Vergleich zu den Steuern bescheiden.
- Die Auslagen, das heißt die Kosten, die der Notar für administrative Verfahren (Baugenehmigung, Verkaufsveröffentlichung, Vermessung) vorgestreckt hat. Sie machen etwa ein Zehntel des Gesamtbetrags aus.
Hinzu kommt der Beitrag zur Immobilien-Sicherheitsabgabe, eine feste Steuer, die zugunsten der Staatskasse für die Eintragung des Verkaufs im Immobilienregister erhoben wird.
Altbau gegen Neubau: ein erheblicher Unterschied im Steuersatz
Bei Neubauten sind die Grunderwerbsteuern reduziert. Der Gesamtsatz der Erwerbskosten liegt bei nur wenigen Prozent des Verkaufspreises, während er im Altbau deutlich höher ist. Für dasselbe Budget von 200.000 Euro kann der Unterschied zwischen Alt- und Neubau mehrere Tausend Euro betragen. Dieser Unterschied erklärt sich durch die Anwendung der Immobilien-Umsatzsteuer anstelle der klassischen Grunderwerbsteuer.
DPE und Energieaudit: zusätzliche Kosten, die das tatsächliche Budget verändern
Seit dem Gesetz über Klima und Resilienz vom 22. August 2021 hat die Energieeffizienz der Immobilie indirekte Auswirkungen auf die mit dem Kauf verbundenen Kosten. Die Grunderwerbsteuer ändert sich nicht in Abhängigkeit vom DPE, aber die zusätzlichen Gebühren, die der Notar erhebt, können steigen.
Für Wohnungen der Klassen F oder G ist ein Energieaudit vor dem Verkauf nun obligatorisch. Die technischen Anlagen, die in den Verkaufsvertrag integriert werden müssen, nehmen zu. Diese zusätzlichen Dokumente erhöhen die Auslagen des Notars, auch wenn ihre Einzelkosten begrenzt bleiben.
Die spürbarste Auswirkung des DPE auf die Erwerbskosten erfolgt durch die Preisverhandlung. Eine Immobilie der Klasse F oder G wird im Vergleich zum angezeigten Preis nach unten verhandelt, was mechanisch die Berechnungsgrundlage für die Grunderwerbsteuer senkt. Bei einem anfänglichen Budget von 200.000 Euro kann ein Preisnachlass aufgrund des DPE den Nettopreis des Verkäufers senken und somit die Gesamtrechnung der Erwerbskosten verringern.
Arbeiten im Kaufpreis integriert: eine Grauzone für die Berechnung der Steuern
Ein Rundschreiben der Generaldirektion der öffentlichen Finanzen, aktualisiert im Jahr 2023 (BOI-ENR-DMTOI-10-40-10), erinnert an eine wenig bekannte Regel. Wenn Arbeiten weniger als fünf Jahre vor dem Kauf durchgeführt und vom Käufer bezahlt wurden, kann deren Betrag unter strengen Bedingungen in die Berechnungsgrundlage für die Grunderwerbsteuer integriert werden.
In der Praxis betrifft diese Regelung vor allem Verkäufe, bei denen Verkäufer und Käufer sich auf eine Aufteilung zwischen dem Preis der Immobilie und den Kosten der kürzlich durchgeführten Arbeiten einigen. Online-Simulatoren berücksichtigen diese Möglichkeit nicht, was die anfängliche Schätzung der Kosten verfälschen kann.
Die Grenze zwischen „Verbesserungsarbeiten“ und „Instandhaltungsarbeiten“ bleibt in einigen Fällen unklar. Der Notar muss jede Situation im Hinblick auf den steuerlichen Text analysieren. Die verfügbaren Daten erlauben es nicht, die potenziellen Einsparungen genau zu quantifizieren, da sie vom Betrag der Arbeiten und deren Art abhängen.
Ein Punkt, der vor der Unterzeichnung des Vertrags angesprochen werden sollte
Wenn das angestrebte Haus zu 200.000 Euro kürzlich umfangreiche Arbeiten erfahren hat, ist es sinnvoll, den Notar nach der möglichen Aufteilung zwischen dem Preis der Immobilie und dem Wert der Arbeiten zu fragen. Diese Frage sollte im Vorfeld gestellt werden, da sie die Ausarbeitung des Vertrags und die sich daraus ergebende Steuererklärung beeinflusst.
Für einen Immobilienkauf von 200.000 Euro sind die Notarkosten kein monolithischer Block. Ihre Höhe hängt vom Departement, von der Struktur des Verkaufs (Maklergebühren, kürzlich durchgeführte Arbeiten) und von der Art der Immobilie (alt oder neu) ab. Vor der Unterzeichnung bleibt die Anfrage beim Notar nach einer detaillierten Schätzung Posten für Posten die einzige zuverlässige Methode, um die tatsächlichen Kosten der Transaktion zu erfahren.