Voor een huis dat te koop staat voor 200.000 euro in de bestaande bouw, vormen de notariskosten een budgetpost die de eenvoudige vergoeding van de professional ruimschoots overstijgt. Het grootste deel van dit bedrag komt ten goede aan de staat en de lokale overheden in de vorm van belastingen. De rest dekt administratieve kosten en de gereguleerde vergoeding van de notaris.
Bij een aankoop van dit bedrag liggen de totale acquisitiekosten doorgaans rond de 16.000 euro in de bestaande bouw. Dit cijfer varieert afhankelijk van het departement, het type onroerend goed en de structuur van de transactie.
Ook interessant : Interieurdecoratie: inspiratie en tips voor een Franse huisstijl
Makelaarskosten en netto verkoopprijs: een onbekende hefboom op de overdrachtsbelasting
De overdrachtsbelasting, die het grootste deel van de notariskosten uitmaakt, wordt berekend op de netto verkoopprijs en niet op de prijs die in de etalage staat. Deze onderscheiding heeft een directe consequentie wanneer de makelaarskosten voor rekening van de koper komen.
Laten we een huis nemen dat te koop staat voor 200.000 euro, inclusief makelaarskosten. Als de commissie van de makelaar duidelijk in de overeenkomst is vermeld als zijnde voor rekening van de koper, dan zijn de overdrachtsbelastingen alleen van toepassing op de netto verkoopprijs, dat wil zeggen 200.000 euro min de commissie. De registratierechten dalen mechanisch met enkele honderden euro’s afhankelijk van het bedrag van de commissie.
Verder lezen : Enkele tips voor een optimale decoratie
Verschillende notariskantoren constateren een stijging van de gestructureerde verkopen op deze manier, vooral sinds de stijging van de rentetarieven. Voor alles begrijpen over de notariskosten en de optimalisatiemogelijkheden, moet men verder kijken dan alleen het eenvoudige tarief.
Dit punt verdient verificatie vóór de ondertekening van de overeenkomst: de vermelding “kosten voor rekening van de koper” moet expliciet in de akte worden opgenomen zodat de berekening op de netto prijs van toepassing is.
Notariskosten in de bestaande bouw van 200.000 euro: waar gaat het geld echt naartoe
De term “notariskosten” is misleidend. Van het totaalbedrag dat wordt betaald, komt meer dan driekwart overeen met belastingen en heffingen die worden geïnd ten behoeve van de staat en de lokale overheden.
Drie posten vormen de factuur:
- De overdrachtsbelastingen (ook wel registratierechten en belasting op onroerend goed genoemd), die het grootste deel uitmaken. Het tarief varieert per departement, waarbij de meeste het toegestane maximumtarief hebben vastgesteld.
- De emolumenten van de notaris, berekend volgens een proportioneel tarief dat bij decreet is gereguleerd. Bij een aankoop van 200.000 euro blijft dit deel bescheiden in vergelijking met de belastingen.
- De voorschotten, dat wil zeggen de kosten die de notaris heeft voorgeschoten voor administratieve procedures (stedenbouwkundig attest, verkooppublicatie, landmeter). Ze vertegenwoordigen ongeveer een tiende van het totaal.
Daar komt nog de bijdrage voor onroerend goed zekerheid bij, een vaste belasting die ten behoeve van de staatskas wordt geheven voor de inschrijving van de verkoop in het vastgoedregister.
Bestaande bouw versus nieuwbouw: een aanzienlijke tariefverschil
Bij nieuwbouw zijn de overdrachtsbelastingen verlaagd. Het totale tarief van de acquisitiekosten bedraagt enkele procenten van de verkoopprijs, tegenover een aanzienlijk hoger tarief in de bestaande bouw. Voor hetzelfde budget van 200.000 euro kan het verschil tussen bestaande en nieuwe bouw oplopen tot enkele duizenden euro’s. Dit verschil wordt verklaard door de toepassing van de vastgoed-btw in plaats van de klassieke overdrachtsbelastingen.
DPE en energie-audit: bijkomende kosten die het werkelijke budget wijzigen
Sinds de wet Klimaat en Veerkracht van 22 augustus 2021 heeft de energieprestatie van het onroerend goed een indirecte impact op de kosten die verband houden met de aankoop. De overdrachtsbelastingen veranderen niet op basis van de DPE, maar de bijkomende akten die door de notaris in rekening worden gebracht, kunnen toenemen.
Voor woningen geclassificeerd als F of G is een energie-audit nu verplicht vóór de verkoop. De technische bijlagen die in de verkoopakte moeten worden opgenomen, nemen toe. Deze extra documenten verhogen de voorschotten van de notaris, ook al blijft hun eenheidskost beperkt.
Het meest tastbare effect van de DPE op de acquisitiekosten komt tot uiting in de prijsnegotiatie. Een onroerend goed geclassificeerd als F of G wordt lager onderhandeld dan de weergegeven prijs, wat mechanisch de basis voor de berekening van de overdrachtsbelastingen verlaagt. Bij een initiële budget van 200.000 euro kan een korting gerelateerd aan de DPE de netto verkoopprijs verlagen en dus de totale factuur van de acquisitiekosten verminderen.
Werken geïntegreerd in de aankoopprijs: een grijs gebied voor de berekening van de rechten
Een circulaire van de Algemene Directie van de Publieke Financiën, bijgewerkt in 2023 (BOI-ENR-DMTOI-10-40-10), herinnert aan een weinig bekende regel. Wanneer er werkzaamheden zijn uitgevoerd minder dan vijf jaar vóór de aankoop en betaald door de koper, kan het bedrag, onder strikte voorwaarden, worden geïntegreerd in de basis voor de berekening van de overdrachtsbelastingen.
In de praktijk betreft deze bepaling vooral de verkopen waarbij verkoper en koper overeenkomen over een verdeling tussen de prijs van het onroerend goed en de kosten van recente werkzaamheden. Online simulators houden geen rekening met deze mogelijkheid, wat de initiële schatting van de kosten kan vertekenen.
De grens tussen “verbeteringswerken” en “onderhoudswerken” blijft in sommige gevallen vaag. De notaris moet elke situatie analyseren aan de hand van de fiscale tekst. De beschikbare gegevens maken het niet mogelijk om de potentiële besparing precies te kwantificeren, die afhankelijk is van het bedrag van de werkzaamheden en hun aard.
Een punt om te bespreken vóór de ondertekening van de overeenkomst
Als het huis dat je op het oog hebt voor 200.000 euro recent aanzienlijke werkzaamheden heeft ondergaan, is het relevant om de notaris te vragen naar de mogelijke verdeling tussen de prijs van het onroerend goed en de waarde van de werkzaamheden. Deze vraag moet vooraf worden gesteld, omdat deze invloed heeft op de opstelling van de overeenkomst en de daaruit voortvloeiende fiscale verklaring.
Voor een onroerend goed aankoop van 200.000 euro, zijn de notariskosten geen monolithisch blok. Het bedrag hangt af van het departement, de structuur van de verkoop (makelaarskosten, recente werkzaamheden) en het type onroerend goed (bestaande of nieuwe bouw). Voordat je tekent, is het vragen van de notaris om een gedetailleerde schatting per post de enige betrouwbare methode om de werkelijke kosten van de transactie te kennen.