Das Dekret zur Wohnqualität legt seit langem eine Mindestfläche für vermietete Wohnungen fest. Mit den Ende 2025 verabschiedeten Texten und dem Anfang 2026 in Kraft getretenen Jeanbrun-Programm sehen sich Eigentümer von Dienstzimmern, kleinen Wohnungen und Mikro-Einheiten mit einer konkreten Entscheidung konfrontiert: Behalten, umstrukturieren oder verkaufen. Hier erläutern wir die technischen Mechanismen und die sich daraus ergebenden Vermögensszenarien.
Steuerlicher Vorteil Jeanbrun und Zusammenlegung von Mikro-Einheiten
Das Programm Wohnraumförderung (Jeanbrun) führt einen steuerlichen Vorteil für sehr kleine Wohnungen ein. Konkret profitieren Dienstzimmer, kleine Wohnungen und frühere kleine Einheiten von einem verstärkten steuerlichen Bonus, wenn sie zusammengelegt oder umstrukturiert werden, um ein besseres Niveau an Komfort und Energieeffizienz zu erreichen.
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Die im Programm vorgesehene Abschreibung gilt für den Kaufpreis ohne Grundstück und für die Kosten der Zusammenlegung. Für einen Eigentümer, der zwei benachbarte Dienstzimmer besitzt, ermöglicht die Fusion zu einem normgerechten Studio die Kombination der Jeanbrun-Abschreibung mit der Absetzung der Arbeiten und der Zinsen.
Wir beobachten, dass das Gesetz über kleine Zimmer im Jahr 2026 die Eigentümer eindeutig zur Umstrukturierung drängt, anstatt den Status quo von energieintensiven Mikro-Wohnungen aufrechtzuerhalten. Das steuerliche Signal ist klar: Der Gesetzgeber möchte den Bestand an isolierten Einheiten unterhalb der Wohnqualitätsgrenze reduzieren.
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Das Mechanismus setzt jedoch ein Engagement für die unmöblierte Vermietung als Hauptwohnsitz für mindestens neun Jahre voraus. Jede vorzeitige Beendigung führt zu einer steuerlichen Rückforderung. Die Immobiliengesellschaften (SCI) unter der Einkommensteuer und die Gemeinschaften sind berechtigt, aber Gesellschaften, die der Körperschaftsteuer unterliegen, sind ausgeschlossen, da sie bereits nach ihren eigenen Buchhaltungsregeln abschreiben.
Kontrollen des Bebauungsplans und Bauanmeldung in großen Städten
Paris, Lyon und Bordeaux haben begonnen, die im Bebauungsplan akzeptablen Mindestflächen für zukünftige Teilungen zu senken. Diese lokale Entwicklung überlagert die nationalen Wohnqualitätsstandards und schafft einen doppelten Druck für Eigentümer von kleinen Zimmern.
In der Praxis muss ein Eigentümer, der eine alte kleine Einheit vermieten möchte, die städtebauliche Konformität seiner Teilung überprüfen, bevor er sich überhaupt mit der Frage des Energieausweises oder der Wohnqualität beschäftigt. In den betroffenen Gemeinden kann eine Erklärung oder eine städtebauliche Regularisierung erforderlich sein.
- Überprüfen Sie die Konformität der Einheit mit dem geltenden Bebauungsplan (Mindestfläche, Zugang, natürliche Beleuchtung)
- Eine vorherige Erklärung einreichen, wenn die Einheit aus einer nicht regulierten Teilung resultiert
- Sicherstellen, dass der Energieausweis der Einheit gemäß der neuen Berechnungsmethode 2026 (herabgesetzter Umrechnungsfaktor für Strom) gültig ist
- Ein mögliches Ablehnung des Mietvertragsverlängerung antizipieren, wenn die Wohnung als unangemessen eingestuft wird
Diese lokale regulatorische Schicht wird oft von Eigentümern ignoriert, die sich nur auf das nationale Flächenkriterium konzentrieren. Wir empfehlen, den städtebaulichen Dienst der Gemeinde vor jeglichem Mietengagement oder Verkauf zu konsultieren.
Verkaufen, zusammenlegen oder renovieren: drei Szenarien für zehn Jahre
Die Wahl zwischen diesen drei Strategien hängt von der physischen Konfiguration der Einheit, ihrer Lage und dem steuerlichen Regime des Eigentümers ab. Keine Option hat systematisch Vorrang.
Die isolierte Einheit verkaufen
Der Verkauf bleibt sinnvoll, wenn die Zusammenlegung physisch unmöglich ist (eingeschlossene Einheit, feindliche Eigentümergemeinschaft, tragende Wände). Der Markt für kleine Flächen hat seit der Verschärfung der Wohnqualitätsstandards an Attraktivität verloren, was die Verkaufspreise drückt. Eine Einheit, die im Energieausweis die Klasse F oder G hat, erfährt einen zusätzlichen Wertverlust.
Über einen Zeitraum von zehn Jahren vermeidet der sofortige Verkauf die Kosten für die Einhaltung der Vorschriften, führt jedoch zu einem Verlust, wenn die Immobilie seit langem zu einem höheren Preis als dem aktuellen Marktpreis erworben wurde.
Zwei benachbarte Einheiten zusammenlegen
Dies ist das Szenario, das das Jeanbrun-Programm steuerlich bevorzugt. Die Fusion von zwei Dienstzimmern zu einer Wohnung, die den Kriterien für Wohnqualität und Energieeffizienz entspricht, berechtigt zur verstärkten Abschreibung. Die Kosten für die Zusammenlegungsarbeiten sind vollständig von den Mieteinnahmen absetzbar im Rahmen des Programms.
Das Haupt Risiko ist die Dauer des Engagements: mindestens neun Jahre in unmöblierter Vermietung. Wenn der Eigentümer die Immobilie für persönliche Zwecke zurückgewinnen oder vor Ablauf dieser Frist in eine touristische Möblierung umwandeln möchte, hebt die steuerliche Rückforderung den Vorteil auf.
Renovieren, um die Vermietung im aktuellen Zustand aufrechtzuerhalten
Es ist möglich, ein Mikro-Einheit zu renovieren, ohne sie zusammenzulegen, aber der Eigentümer verliert den Jeanbrun-Bonus und muss dennoch die Wohnqualitätsgrenze erreichen. Seit dem 1. Januar 2026 kann der neue Umrechnungsfaktor für Strom in Primärenergie (herabgesetzt im Vergleich zum alten Koeffizienten) ausreichen, um bestimmte elektrisch beheizte Einheiten von einem Energieausweis F auf E zu bringen, ohne Arbeiten.
Diese automatische Verbesserung des Energieausweises befreit jedoch nicht von der Einhaltung der Mindestfläche. Eine Einheit, deren Wohnfläche unter der gesetzlichen Grenze bleibt, kann nicht erneut vermietet werden, selbst mit einem akzeptablen Energieausweis.
Steuerregime und Dauer des Engagements: die Punkte der Aufmerksamkeit
Das Jeanbrun-Programm zielt auf die unmöblierte Vermietung als Hauptwohnsitz ab. Eigentümer, die ihre Zimmer als touristische Möblierung oder im Rahmen eines Mobilitätsmietvertrags nutzen, haben keinen Zugang dazu. Das Gesetz Le Meur begrenzt bereits die saisonale Vermietung auf 90 Tage pro Jahr für Zweitwohnungen in angespannten Zonen, mit einer obligatorischen Erklärung bei der Gemeinde und einer Registrierung auf den Plattformen.
Die Kombination der Le Meur-Beschränkungen und der Ausschluss vom Jeanbrun-Programm macht die touristische Möblierung für Mikro-Einheiten in angespannten Zonen wenig rentabel. Das BIC-Regime, das früher in diesem Segment vorteilhaft war, verliert aufgrund des kombinierten regulatorischen Drucks an Bedeutung.
- Langfristige unmöblierte Vermietung mit Jeanbrun: Abschreibung und Abzug der Arbeiten, Engagement von neun Jahren
- Touristische Möblierung: auf 90 Tage in angespannten Zonen begrenzt, kein Jeanbrun-Bonus, Registrierungspflicht bei der Gemeinde
- Mobilitätsmietvertrag: kurze Dauer (ein bis zehn Monate), kein Zugang zum Jeanbrun-Programm, klassisches BIC-Regime
Die Wahl des Steuerregimes bestimmt die Nettorentabilität über die Dauer des Engagements. Ein Eigentümer in einer SCI unter der Einkommensteuer, der zwei Einheiten zusammenlegt und sich für neun Jahre in unmöblierter Vermietung verpflichtet, profitiert von einem steuerlichen Hebel, den weder die Möblierung noch der Verkauf reproduzieren können, vorausgesetzt, er hält die Dauer ohne Unterbrechung ein.
Das Gesetz 2026 verteilt die Karten asymmetrisch neu. Eigentümer, die in der Lage sind, benachbarte Einheiten zusammenzulegen, ziehen einen strukturellen steuerlichen Vorteil daraus. Diejenigen, die eine isolierte und nicht zusammenlegbare Einheit besitzen, sehen sich einem verschlechterten Wiederverkaufsmarkt und Wohnqualitätsstandards gegenüber, die die Wiedervermietung unsicher machen. Der entscheidende Faktor ist nicht mehr die Fläche der Einheit, sondern ihre physische Position im Gebäude und die Fähigkeit des Eigentümers, sich für neun Jahre zu verpflichten.