Het decreet van fatsoen stelt al geruime tijd een minimum oppervlakte voor huurwoningen vast. Met de teksten die eind 2025 zijn aangenomen en het Jeanbrun-systeem dat begin 2026 in werking is getreden, staan eigenaren van dienstkamers, studettes en micro-lots voor een concrete afweging: behouden, herstructureren of verkopen. We lichten hier de technische mechanismen en de patrimoniale scenario’s die hieruit voortvloeien toe.
Fiscale bonus Jeanbrun en samenvoeging van micro-lots
Het Relance logement-systeem (ook wel Jeanbrun genoemd) introduceert een gerichte fiscale voordelen voor zeer kleine woningen. Concreet profiteren dienstkamers, studettes en voormalige kleine eenheden van een versterkte fiscale bonus wanneer ze worden samengevoegd of herstructureerd om een beter niveau van comfort en energieprestaties te bereiken.
Ook interessant : Waarom de HaynesPro WorkshopData 2026-gegevens in uw garage adopteren?
De afschrijving die door het systeem is voorzien, is van toepassing op de aankoopprijs exclusief grond en op de kosten van samenvoeging. Voor een eigenaar die twee aangrenzende dienstkamers bezit, stelt de fusie tot een studio die aan de fatsoenseisen voldoet, in staat om de Jeanbrun-afschrijving te combineren met de aftrek van de werkzaamheden en de rente op leningen.
We zien dat de wet op kleine kamers in 2026 eigenaren duidelijk aanzet tot herstructurering in plaats van het behoud van energie-intensievere micro-woningen. Het fiscale signaal is duidelijk: de wetgever wil de voorraad van geïsoleerde eenheden onder de fatsoensnorm verminderen.
Lees ook : Bereid uw reis voor: alles wat u moet weten over het weer op populaire bestemmingen
Het mechanisme vereist echter een verbintenis tot ongemeubileerde verhuur als hoofdverblijf, voor een minimumduur van negen jaar. Elke voortijdige beëindiging leidt tot een fiscale terugvordering. SCI’s onder de IR en onverdeeldheden zijn in aanmerking komend, maar structuren die onder de IS vallen zijn uitgesloten omdat zij al volgens hun eigen boekhoudregels afschrijven.
PLU-controles en stedenbouwkundige verklaring in grote steden
Parijs, Lyon en Bordeaux zijn begonnen met het verlagen van de minimale aanvaardbare oppervlakten in hun PLU voor toekomstige splitsingen. Deze lokale ontwikkeling komt bovenop de nationale fatsoensnormen en creëert een dubbele druk voor eigenaren van kleine kamers.
In de praktijk moet een eigenaar die een oude eenheid van kleine oppervlakte wil behouden, de stedenbouwkundige conformiteit van zijn splitsing controleren voordat hij zich zelfs maar de vraag stelt over de DPE of de fatsoenlijkheid. In de betrokken gemeenten kan een verklaring of een regularisatie van de stedenbouw vereist zijn.
- Controleer de conformiteit van de eenheid met het geldende PLU (minimale oppervlakte, toegang, natuurlijke verlichting)
- Dien een voorafgaande verklaring in als de eenheid het resultaat is van een niet-gelegaliseerde splitsing
- Zorg ervoor dat de DPE van de eenheid geldig is volgens de nieuwe berekeningsmethode 2026 (verlaagd elektriciteitsomrekeningsfactor)
- Anticipeer op een mogelijke weigering van verlenging van de huurovereenkomst als de woning als onfatsoenlijk wordt geherclassificeerd
Deze lokale regelgevende laag wordt vaak genegeerd door eigenaren die zich alleen richten op de nationale oppervlaktecriteria. We raden aan om de stedenbouwkundige dienst van de gemeente te raadplegen voordat u zich verbindt tot verhuur of verkoop.
Verkopen, samenvoegen of renoveren: drie scenario’s op tien jaar
De keuze tussen deze drie strategieën hangt af van de fysieke configuratie van de eenheid, de locatie en het fiscale regime van de eigenaar. Geen enkele optie heeft systematisch de overhand.
Verkoop van de geïsoleerde eenheid
De verkoop blijft relevant wanneer de samenvoeging fysiek onmogelijk is (ingesloten eenheid, vijandige mede-eigendom, dragende muren). De markt voor kleine oppervlakten heeft aan aantrekkelijkheid ingeboet sinds de verstrenging van de fatsoensnormen, wat de verkoopprijzen onder druk zet. Een eenheid geclassificeerd als F of G in de DPE ondergaat een extra waardevermindering.
Op tien jaar voorkomt een onmiddellijke verkoop de kosten voor naleving, maar verankert een verlies als het goed lange tijd voor een hogere prijs dan de huidige markt is verworven.
Samenvoegen van twee aangrenzende eenheden
Dit is het scenario dat het Jeanbrun-systeem fiscaal bevoordeelt. De fusie van twee dienstkamers tot een woning die voldoet aan de fatsoenseisen en energieprestaties geeft recht op de versterkte afschrijving. De kosten van de samenvoegingswerkzaamheden zijn volledig aftrekbaar van de onroerendgoedinkomsten in het kader van het systeem.
Het belangrijkste risico is de duur van de verbintenis: minimaal negen jaar in ongemeubileerde verhuur. Als de eigenaar het goed voor persoonlijk gebruik wil terugkrijgen of wil overschakelen naar toeristisch meubilair voor deze termijn, annuleert de fiscale terugvordering het voordeel.
Renoveren om de verhuur in stand te houden
Het renoveren van een micro-eenheid zonder deze samen te voegen blijft mogelijk, maar de eigenaar verliest de Jeanbrun-bonus en moet toch voldoen aan de fatsoenseisen voor energie. Sinds 1 januari 2026 kan de nieuwe omrekeningsfactor van elektriciteit naar primaire energie (verlaagd ten opzichte van de oude coefficient) voldoende zijn om bepaalde elektrisch verwarmde eenheden van een label F naar E te brengen, zonder werkzaamheden.
Deze automatische verbetering van de DPE ontslaat niet van de naleving van de minimale oppervlakte. Een eenheid waarvan de oppervlakte onder de wettelijke drempel blijft, kan niet opnieuw worden verhuurd, zelfs niet met een acceptabele DPE.
Fiscale regime en verbintenisduur: aandachtspunten
Het Jeanbrun-systeem richt zich op ongemeubileerde verhuur als hoofdverblijf. Eigenaren die hun kamers als toeristisch meubilair of via een mobiliteitscontract exploiteren, hebben hier geen toegang toe. De wet Le Meur beperkt de seizoensverhuur al tot 90 dagen per jaar voor tweede woningen in een gespannen zone, met een verplichte verklaring bij de gemeente en registratie op de platforms.
Het cumuleren van de beperkingen van Le Meur en de uitsluiting van het Jeanbrun-systeem maakt toeristisch meubilair weinig levensvatbaar voor micro-lots in een gespannen zone. Het BIC-regime, dat vroeger voordelig was in dit segment, verliest zijn aantrekkelijkheid door de gecombineerde regelgevende druk.
- Langdurige ongemeubileerde verhuur met Jeanbrun: afschrijving en aftrek van werkzaamheden, verbintenis van negen jaar
- Toeristisch meubilair: beperkt tot 90 dagen in een gespannen zone, geen Jeanbrun-bonus, verplichting tot registratie bij de gemeente
- Mobiliteitscontract: korte duur (één tot tien maanden), geen toegang tot het Jeanbrun-systeem, klassiek BIC-regime
De keuze van het fiscale regime bepaalt de netto-rendabiliteit gedurende de verbintenisduur. Een eigenaar in een SCI onder de IR die twee eenheden samenvoegt en zich voor negen jaar verbindt aan ongemeubileerde verhuur, profiteert van een fiscale hefboom die noch het meubilair noch de verkoop kunnen reproduceren, op voorwaarde dat hij de duur zonder onderbreking aanhoudt.
De wet 2026 herschikt de kaarten op een asymmetrische manier. Eigenaren die in staat zijn om aangrenzende eenheden samen te voegen, profiteren van een structureel fiscaal voordeel. Degenen die een geïsoleerde en niet-samengevoegde eenheid bezitten, staan voor een verslechterde doorverkoopmarkt en fatsoensnormen die de herverhuur onzeker maken. De bepalende factor is niet langer de oppervlakte van de eenheid, maar de fysieke positie in het gebouw en het vermogen van de eigenaar om zich voor negen jaar te verbinden.