Zu messen, wer das größte Immobilienvermögen in Frankreich besitzt, setzt zunächst voraus, dass man sich darauf einigt, was genau gemessen wird. Bebaute oder unbebaute Grundstücke, Immobilienbestand oder landwirtschaftliche Flächen, öffentlicher oder privater Bereich: Je nach gewähltem Kriterium ändert sich die Rangfolge völlig.
Der französische Staat steht in den verfügbaren Analysen systematisch an der Spitze, mit einem Bestand von etwa 97 Millionen m² und mehr als 195.000 Gebäuden laut einem Bericht des Senats. Doch diese Zahl deckt nur einen Teil der Immobilienrealität des Landes ab.
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Bebaute Grundstücke, unbebaute Grundstücke, Immobilienvermögen: Warum die Rangfolge von der Definition abhängt
Die Verwirrung zwischen Grundstückseigentum und Immobilienvermögen zieht sich durch die meisten öffentlich zugänglichen Ranglisten. Ein Eigentümer von Tausenden von Hektar Wald oder landwirtschaftlichen Flächen erscheint nicht in denselben Datenbanken wie ein Verwalter von Büro- oder Sozialwohnungen.
Unbebaute Grundstücke (landwirtschaftliche Flächen, Wälder, Brachflächen) machen den größten Teil des Festlandterritoriums aus. Im Gegensatz dazu konzentriert sich der Wert der bebauten Grundstücke hauptsächlich auf die wirtschaftliche Wertschöpfung. Ein Hektar Ackerland in der Beauce und ein Hektar Büros in La Défense haben patrimonialisch gesehen nichts gemeinsam, auch wenn beide zum “Grundstück” gehören.
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Um den Grundstückseigentümer in Frankreich mit dem größten Vermögen zu identifizieren, muss also präzisiert werden: Sprechen wir von der gehaltenen Fläche, dem Marktwert oder der Anzahl der Objekte? Jedes dieser Indikatoren ergibt eine unterschiedliche Rangliste.
| Messkriterium | Erster der wahrscheinlichen Rangliste | Dominierender Vermögensart |
|---|---|---|
| Gesamtfläche (Hektar) | Staat und lokale Behörden | Staatswälder, Militärgelände, unbebaute Grundstücke |
| Bebaute Fläche (m²) | Zentralstaat (Ministerien, Betreiber) | Verwaltungsgebäude, Universitäten, Kasernen |
| Marktwert des Immobilienbestands | Große börsennotierte Immobiliengesellschaften (Unibail, Gecina usw.) | Büros, Einkaufszentren, Logistik |
| Anzahl der gehaltenen Wohnungen | Soziale Vermieter (gesamter Sektor) | HLM-Wohnungen |
Diese Tabelle zeigt, dass kein einzelner Akteur in allen Kriterien gleichzeitig dominiert. Die Rangfolge hängt vollständig vom gewählten Umfang ab.
Der französische Staat: größter Grundstückseigentümer nach Fläche und Bebauung
Mit seinen zentralen Verwaltungen, Betreibern und öffentlichen Einrichtungen konzentriert der Staat einen beträchtlichen Bestand an bebauten Flächen. Der Bericht des Senats erwähnt mehr als 195.000 Gebäude auf etwa 97 Millionen m². Dieser Umfang umfasst Ministerien, Universitäten, öffentliche Krankenhäuser, Kasernen, Gerichte und Justizvollzugsanstalten.
Ein Punkt, der oft in öffentlichen Ranglisten fehlt: Die öffentlichen Einrichtungen des Staates (nationale Museen, Grandes Écoles, Agenturen) zählen zu diesem Gesamt. Ihr Gewicht verstärkt den öffentlichen Sektor weit über das hinaus, was der alleinige ministerielle Umfang vermuten lässt.
Bei den unbebauten Grundstücken tragen die Staatswälder, die von der ONF verwaltet werden, und die Militärgelände zu massiven Flächen bei. Auch die lokalen Behörden (Gemeinden, Departements, Regionen) besitzen beträchtliche Flächen: Straßen, Grünflächen, Sporteinrichtungen, Schulgebäude. Insgesamt würde der Staat plus die Kommunen etwa 30 % des Festlandterritoriums ausmachen.
Wo konzentriert sich dieses öffentliche Vermögen
In der Île-de-France ist die Dichte öffentlicher Gebäude am höchsten. Die Stadt Paris besitzt allein einen signifikanten Anteil am Pariser Grundstück, insbesondere durch soziale Wohnungen und kommunale Einrichtungen. Im Gegensatz dazu befinden sich die größten öffentlichen Flächen in Hektar in ländlichen und waldreichen Gebieten, weit entfernt von urbanen Zentren.
Private Eigentümer: Die landwirtschaftliche Fläche übertrifft alles andere
Im privaten Sektor decken landwirtschaftliche und forstwirtschaftliche Betriebe den dominierenden Teil des Territoriums ab. Die verfügbaren Schätzungen legen nahe, dass das private landwirtschaftliche und forstwirtschaftliche Grundstück etwa die Hälfte der metropolitanen Fläche ausmacht. Keine Familie, kein Unternehmen, kein Holding kann individuell mit dem Staat in Bezug auf die Bruttofläche konkurrieren.
- Die großen börsennotierten Immobiliengesellschaften (Unibail-Rodamco-Westfield, Gecina, Covivio) besitzen Portfolios von Büro- und Handelsflächen mit sehr hohem Wert, jedoch auf relativ bescheidenen Flächen im Vergleich zu landwirtschaftlichem Grund.
- Historische Familien und der Landadel bewahren manchmal Anwesen von mehreren Tausend Hektar, insbesondere in Wald- und Weinbaugebieten, ohne dass diese Vermögen in öffentlich zugänglichen Datenbanken zentralisiert sind.
- Die katholische Kirche bleibt ein bemerkenswerter Grundstückseigentümer mit einem geschätzten Vermögen von einigen Prozent des Territoriums, bestehend aus Kultstätten, angrenzenden Grundstücken und landwirtschaftlichen Eigentümern, die aus dem Ancien Régime stammen.
Kein einzelner privater Akteur erreicht die Fläche, die von der öffentlichen Hand gehalten wird. Privateigentum ist von Natur aus zwischen Millionen von Haushalten, Betrieben und Unternehmen fragmentiert.
Konzentration des Immobilienvermögens der französischen Haushalte
Das Insee hat ein strukturelles Phänomen aufgezeigt: Das Immobilienvermögen der Haushalte ist stark konzentriert. Die Mehrfachbesitzer (Haushalte, die mindestens zwei Wohnungen besitzen) halten einen überproportionalen Anteil am Bestand.
Diese Konzentration führt nicht zu großen Flächen. Die meisten Mehrfachbesitzer besitzen Wohnungen oder Einfamilienhäuser, nicht Anwesen von Hunderten von Hektar. Der Immobilienreichtum der Haushalte wird nach Wert gemessen, nicht nach Fläche.
Grundsteuer und Vermögensungleichheiten
Das Insee stellt auch fest, dass die Grundsteuer regressiv im Verhältnis zum Wert des Vermögens ist: Die wohlhabendsten Haushalte zahlen verhältnismäßig weniger als die weniger wohlhabenden. Im Jahr 2017 betrug der durchschnittliche Betrag 660 Euro pro Wohnung. Die 10 % der Haushalte mit dem höchsten Immobilienvermögen zahlten 37 % des Gesamtbetrags, jedoch auf einer steuerlichen Basis, die den tatsächlichen Wert ihrer Vermögenswerte unterbewertet.
Die Antwort auf die ursprüngliche Frage hängt daher weniger von einem Namen als von einer Lesart ab. Nach Fläche dominiert der Staat. Nach Marktwert konzentrieren die börsennotierten Immobiliengesellschaften und Mehrfachbesitzer das Wesentliche. Der größte Grundstückseigentümer Frankreichs ist derjenige, den man wählt zu messen.