Medir quem detém o maior patrimônio fundiário na França pressupõe, primeiro, entender o que se está medindo. Terreno construído ou não construído, parque imobiliário ou superfícies agrícolas, perímetro público ou privado: dependendo do critério adotado, a classificação muda completamente.
O Estado francês aparece sistematicamente no topo das análises disponíveis, com um parque estimado em cerca de 97 milhões de m² e mais de 195 000 edifícios, segundo um relatório do Senado. Mas esse número cobre apenas uma parte da realidade fundiária do país.
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Fundiário construído, fundiário não construído, patrimônio imobiliário: por que a classificação depende da definição
A confusão entre propriedade fundiária e patrimônio imobiliário atravessa a maioria das classificações de grande público. Um proprietário de milhares de hectares de florestas ou terras agrícolas não aparece nas mesmas bases que um gestor de torres de escritórios ou de habitações sociais.
O fundiário não construído (terras agrícolas, florestas, terrenos baldios) representa a maior parte do território metropolitano. Em contrapartida, o fundiário construído concentra a maior parte do valor econômico. Um hectare de terra cerealista na Beauce e um hectare de escritórios em La Défense não têm absolutamente nada em comum do ponto de vista patrimonial, mesmo que ambos se enquadrem no “fundiário”.
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Para identificar o proprietário fundiário na França com o maior patrimônio, é preciso, portanto, especificar: estamos falando de área detida, de valor venal ou de número de bens? Cada um desses indicadores produz um ranking diferente.
| Critério de medida | Primeiro do ranking provável | Tipo de patrimônio dominante |
|---|---|---|
| Área total (hectares) | Estado e coletividades locais | Florestas dominiais, terrenos militares, fundiário não construído |
| Área construída (m²) | Estado central (ministérios, operadores) | Edifícios administrativos, universidades, quartéis |
| Valor venal do parque imobiliário | Grandes fundiárias listadas (Unibail, Gecina, etc.) | Escritórios, centros comerciais, logística |
| Número de habitações detidas | Locadores sociais (todo o setor) | Habitações HLM |
Esta tabela mostra que nenhum ator único domina todos os critérios simultaneamente. A classificação depende inteiramente do perímetro adotado.
O Estado francês: primeiro proprietário fundiário por área e construído
Com suas administrações centrais, seus operadores e seus estabelecimentos públicos, o Estado concentra um parque construído considerável. O relatório do Senado menciona mais de 195 000 edifícios para cerca de 97 milhões de m². Este perímetro inclui ministérios, universidades, hospitais públicos, quartéis, tribunais e edifícios penitenciários.
Um ponto frequentemente ausente das classificações de grande público: os estabelecimentos públicos do Estado (museus nacionais, grandes escolas, agências) contam nesse total. Seu peso reforça a esfera pública muito além do que sugere apenas o perímetro ministerial.
No fundiário não construído, as florestas dominiais geridas pelo ONF e os terrenos militares adicionam superfícies massivas. As coletividades locais (municípios, departamentos, regiões) também detêm superfícies consideráveis: vias públicas, espaços verdes, equipamentos esportivos, edifícios escolares. O conjunto Estado mais coletividades representaria cerca de 30 % do território metropolitano.
Onde se concentra esse patrimônio público
Na Île-de-France, a densidade de edifícios públicos é máxima. A cidade de Paris detém sozinha uma parte significativa do fundiário parisiense, especialmente através das habitações sociais e dos equipamentos municipais. Em contrapartida, as superfícies públicas mais vastas em hectares encontram-se em áreas rurais e florestais, longe dos centros urbanos.
Proprietários privados: a superfície agrícola supera todo o resto
No lado privado, as explorações agrícolas e florestais cobrem a parte dominante do território. As estimativas disponíveis situam o fundiário agrícola e florestal privado em torno da metade da superfície metropolitana. Nenhuma família, nenhuma empresa, nenhum grupo rivaliza individualmente com o Estado em termos de área bruta.
- As grandes fundiárias listadas (Unibail-Rodamco-Westfield, Gecina, Covivio) detêm portfólios de escritórios e comércios de alto valor, mas em superfícies relativamente modestas comparadas ao fundiário agrícola.
- Famílias históricas e a nobreza rural às vezes mantêm domínios de vários milhares de hectares, especialmente em áreas florestais e vitícolas, sem que esses patrimônios estejam centralizados em bases públicas acessíveis.
- A Igreja católica continua sendo um proprietário fundiário notável com um patrimônio estimado em alguns por cento do território, composto por locais de culto, terrenos adjacentes e propriedades agrícolas herdadas do Antigo Regime.
Nenhum ator privado único se aproxima da superfície detida pelo poder público. A propriedade privada é, por natureza, fragmentada entre milhões de lares, produtores e empresas.
Concentração do patrimônio imobiliário das famílias francesas
O Insee destacou um fenômeno estrutural: a propriedade imobiliária das famílias é fortemente concentrada. Os multiproprietários (famílias que possuem pelo menos duas habitações) detêm uma parte preponderante do parque.
Essa concentração não se traduz em grandes superfícies fundiárias. A maioria dos multiproprietários detém apartamentos ou casas individuais, não domínios de centenas de hectares. A riqueza imobiliária das famílias se mede em valor, não em superfície.
Imposto sobre a propriedade e desigualdades patrimoniais
O Insee também observa que o imposto sobre a propriedade é regressivo em relação ao valor do patrimônio: as famílias mais abastadas pagam proporcionalmente menos do que as menos abastadas. Em 2017, o montante médio era de 660 euros por habitação. Os 10 % das famílias com o patrimônio imobiliário mais elevado pagavam 37 % do total, mas com uma base fiscal que subestima o valor real de seus bens.
A resposta à pergunta inicial, portanto, depende menos de um nome do que de uma grade de leitura. Por área, o Estado domina. Por valor de mercado, as fundiárias listadas e os multiproprietários concentram a maior parte. O maior proprietário fundiário da França é aquele que se escolhe medir.