Misurare chi detiene il patrimonio fondiario più vasto in Francia implica prima di tutto concordare su cosa si misura. Fondiario edificato o non edificato, patrimonio immobiliare o superfici agricole, perimetro pubblico o privato: a seconda del criterio scelto, la classifica cambia radicalmente.
Lo Stato francese si colloca sistematicamente in cima alle analisi disponibili, con un patrimonio stimato di circa 97 milioni di m² e oltre 195.000 edifici secondo un rapporto del Senato. Ma questo numero copre solo una parte della realtà fondiaria del paese.
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Fondiario edificato, fondiario non edificato, patrimonio immobiliare: perché la classifica dipende dalla definizione
La confusione tra proprietà fondiaria e patrimonio immobiliare attraversa la maggior parte delle classifiche di pubblico dominio. Un proprietario di migliaia di ettari di foreste o terreni agricoli non appare nelle stesse basi di un gestore di torri per uffici o di alloggi sociali.
Il fondiario non edificato (terreni agricoli, foreste, aree dismesse) rappresenta la maggior parte del territorio metropolitano. Al contrario, il fondiario edificato concentra la maggior parte del valore economico. Un ettaro di terreno cerealicolo in Beauce e un ettaro di uffici a La Défense non hanno assolutamente nulla in comune dal punto di vista patrimoniale, anche se entrambi rientrano nel “fondiario”.
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Per identificare il proprietario fondiario in Francia con il patrimonio più vasto, è quindi necessario precisare: si parla di superficie detenuta, di valore venale o di numero di beni? Ognuno di questi indicatori produce una classifica diversa.
| Criterio di misura | Primo della classifica probabile | Tipo di patrimonio dominante |
|---|---|---|
| Superficie totale (ettari) | Stato e collettività locali | Foreste demaniali, terreni militari, fondiario non edificato |
| Superficie edificata (m²) | Stato centrale (ministeri, operatori) | Edifici amministrativi, università, caserme |
| Valore venale del patrimonio immobiliare | Grandi fondiarie quotate (Unibail, Gecina, ecc.) | Uffici, centri commerciali, logistica |
| Numero di alloggi detenuti | Affittuari sociali (intero settore) | Alloggi HLM |
Questa tabella mostra che nessun attore unico domina su tutti i criteri contemporaneamente. La classifica dipende interamente dal perimetro scelto.
Lo Stato francese: primo proprietario fondiario per superficie e edificato
Con le sue amministrazioni centrali, i suoi operatori e i suoi enti pubblici, lo Stato concentra un patrimonio edificato considerevole. Il rapporto del Senato menziona oltre 195.000 edifici per circa 97 milioni di m². Questo perimetro include ministeri, università, ospedali pubblici, caserme, tribunali e edifici penitenziari.
Un punto spesso assente dalle classifiche di pubblico dominio: gli enti pubblici dello Stato (musei nazionali, grandi scuole, agenzie) contano in questo totale. Il loro peso rafforza la sfera pubblica ben oltre quanto suggerisce il solo perimetro ministeriale.
Per quanto riguarda il fondiario non edificato, le foreste demaniali gestite dall’ONF e i terreni militari aggiungono superfici massicce. Anche le collettività locali (comuni, dipartimenti, regioni) detengono superfici considerevoli: strade, spazi verdi, impianti sportivi, edifici scolastici. L’insieme Stato più collettività rappresenterebbe circa il 30% del territorio metropolitano.
Dove si concentra questo patrimonio pubblico
In Île-de-France, la densità di edifici pubblici è massima. La città di Parigi detiene da sola una parte significativa del fondiario parigino, in particolare attraverso gli alloggi sociali e le attrezzature municipali. Al contrario, le superfici pubbliche più vaste in ettari si trovano nelle zone rurali e forestali, lontano dai centri urbani.
Proprietari privati: la superficie agricola sovrasta tutto il resto
Dal lato privato, le aziende agricole e forestali coprono la parte dominante del territorio. Le stime disponibili collocano il fondiario agricolo e forestale privato intorno alla metà della superficie metropolitana. Nessuna famiglia, nessuna azienda, nessun holding compete individualmente con lo Stato in termini di superficie lorda.
- Le grandi fondiarie quotate (Unibail-Rodamco-Westfield, Gecina, Covivio) detengono portafogli di uffici e negozi di altissimo valore, ma su superfici relativamente modeste rispetto al fondiario agricolo.
- Le famiglie storiche e la nobiltà terriera conservano talvolta domini di diverse migliaia di ettari, soprattutto in zone forestali e viticole, senza che questi patrimoni siano centralizzati in basi pubbliche accessibili.
- La Chiesa cattolica rimane un proprietario fondiario notevole con un patrimonio stimato a qualche percento del territorio, composto da luoghi di culto, terreni adiacenti e proprietà agricole ereditate dall’Antico Regime.
Nessun attore privato unico si avvicina alla superficie detenuta dalla potenza pubblica. La proprietà privata è per natura frammentata tra milioni di famiglie, operatori e società.
Concentrazione del patrimonio immobiliare delle famiglie francesi
L’Insee ha messo in luce un fenomeno strutturale: la proprietà immobiliare delle famiglie è fortemente concentrata. I multiproprietari (famiglie che possiedono almeno due alloggi) detengono una parte preponderante del patrimonio.
Questa concentrazione non si traduce in grandi superfici fondiarie. La maggior parte dei multiproprietari detiene appartamenti o case unifamiliari, non domini di centinaia di ettari. La ricchezza immobiliare delle famiglie si misura in valore, non in superficie.
Tassa fondiaria e disuguaglianze patrimoniali
L’Insee nota anche che la tassa fondiaria è regressiva rispetto al valore del patrimonio: le famiglie più dotate pagano proporzionalmente meno rispetto a quelle meno dotate. Nel 2017, l’importo medio si attestava a 660 euro per alloggio. Il 10% delle famiglie con il patrimonio immobiliare più elevato pagava il 37% del totale, ma su una base fiscale che sottovaluta il valore reale dei loro beni.
La risposta alla domanda iniziale dipende quindi meno da un nome che da una griglia di lettura. Per superficie, lo Stato domina. Per valore di mercato, le fondiarie quotate e i multiproprietari concentrano l’essenziale. Il più grande proprietario fondiario di Francia è colui che si sceglie di misurare.