Meten wie het grootste onroerend goed bezit in Frankrijk houdt eerst in dat men het eens moet worden over wat men meet. Gebouwd of ongebouwd vastgoed, vastgoedportefeuille of landbouwgrond, publiek of privé terrein: afhankelijk van het gekozen criterium verandert de ranking volledig.
De Franse staat staat systematisch bovenaan in de beschikbare analyses, met een geschatte portefeuille van ongeveer 97 miljoen m² en meer dan 195.000 gebouwen volgens een rapport van de Senaat. Maar dit cijfer dekt slechts een deel van de onroerend goed realiteit van het land.
Aanrader : Wat is de beste manier om CBD in te nemen?
Gebouwd vastgoed, ongebouwd vastgoed, onroerend goed: waarom de ranking afhankelijk is van de definitie
De verwarring tussen onroerend goed en vastgoed komt in de meeste publieke rankings voor. Een eigenaar van duizenden hectares bossen of landbouwgrond verschijnt niet in dezelfde databases als een beheerder van kantoortorens of sociale woningen.
Ongebouwd vastgoed (landbouwgrond, bossen, braakliggende terreinen) vertegenwoordigt het grootste deel van het metropolitane grondgebied. Daarentegen concentreert gebouwd vastgoed het grootste deel van de economische waarde. Een hectare graanland in de Beauce en een hectare kantoren in La Défense hebben strikt genomen niets met elkaar gemeen op patrimoniaal vlak, ook al vallen beide onder “vastgoed”.
Zie ook : Hoe digitale tools het beheer van lokale overheden in Frankrijk transformeren
Om de onroerend goed eigenaar in Frankrijk met het grootste vermogen te identificeren, moet men dus preciseren: gaat het om oppervlakte in bezit, marktwaarde of aantal eigendommen? Elk van deze indicatoren produceert een andere ranglijst.
| Meetcriterium | Eerste in de waarschijnlijke ranking | Dominant type vermogen |
|---|---|---|
| Totaal oppervlak (hectaren) | Staat en lokale overheden | Staatsbossen, militaire terreinen, ongebouwd vastgoed |
| Gebouwd oppervlak (m²) | Centrale staat (ministeries, operators) | Overheidsgebouwen, universiteiten, kazernes |
| Marktwaarde van de vastgoedportefeuille | Grote beursgenoteerde vastgoedbedrijven (Unibail, Gecina, enz.) | Kantoren, winkelcentra, logistiek |
| Aantal woningen in bezit | Sociale verhuurders (de hele sector) | Sociale woningen |
Deze tabel toont aan dat geen enkele speler op alle criteria tegelijkertijd domineert. De ranking hangt volledig af van de gekozen perimeter.
De Franse staat: grootste onroerend goed eigenaar qua oppervlakte en gebouwd vastgoed
Met zijn centrale administraties, operators en openbare instellingen concentreert de staat een aanzienlijke portefeuille van gebouwd vastgoed. Het rapport van de Senaat vermeldt meer dan 195.000 gebouwen voor ongeveer 97 miljoen m². Deze perimeter omvat de ministeries, universiteiten, openbare ziekenhuizen, kazernes, rechtbanken en penitentiaire instellingen.
Een vaak ontbrekend punt in publieke rankings: de openbare instellingen van de staat (nationale musea, grandes écoles, agentschappen) tellen mee in dit totaal. Hun gewicht versterkt de publieke sfeer ver boven wat alleen de ministeriële perimeter suggereert.
Wat betreft ongebouwd vastgoed voegen de staatsbossen beheerd door de ONF en militaire terreinen aanzienlijke oppervlakten toe. Lokale overheden (gemeenten, departementen, regio’s) bezitten ook aanzienlijke oppervlakten: wegen, groene ruimtes, sportfaciliteiten, schoolgebouwen. Het geheel van de staat plus lokale overheden zou ongeveer 30% van het metropolitane grondgebied vertegenwoordigen.
Waar concentreert dit publieke vermogen zich
In Île-de-France is de dichtheid van openbare gebouwen maximaal. De stad Parijs bezit op zichzelf een significante hoeveelheid van het Parijse vastgoed, met name via sociale woningen en gemeentelijke voorzieningen. Daarentegen bevinden de grootste openbare oppervlakten in hectares zich in landelijke en bosrijke gebieden, ver van de stedelijke centra.
Particuliere eigenaren: de landbouwgrond overschaduwt de rest
Aan de particuliere kant beslaan landbouw- en bosbedrijven het dominante deel van het grondgebied. De beschikbare schattingen plaatsen het particuliere landbouw- en bosvastgoed rond de helft van de metropolitane oppervlakte. Geen enkele familie, bedrijf of holding kan individueel concurreren met de staat qua bruto oppervlakte.
- De grote beursgenoteerde vastgoedbedrijven (Unibail-Rodamco-Westfield, Gecina, Covivio) bezitten portefeuilles van kantoren en winkels met een zeer hoge waarde, maar op relatief bescheiden oppervlakten vergeleken met landbouwgrond.
- Historische families en de grondadel behouden soms landgoederen van meerdere duizenden hectares, vooral in bosrijke en wijnbouwgebieden, zonder dat deze vermogens gecentraliseerd zijn in toegankelijke publieke databases.
- De katholieke kerk blijft een opmerkelijke onroerend goed eigenaar met een geschat vermogen van enkele procenten van het grondgebied, bestaande uit plaatsen van aanbidding, aangrenzende terreinen en landbouwgrond geërfd uit het Ancien Régime.
Geen enkele unieke particuliere speler benadert de oppervlakte in bezit van de publieke macht. Particuliere eigendom is van nature gefragmenteerd tussen miljoenen huishoudens, exploitanten en bedrijven.
Concentratie van het onroerend goed van Franse huishoudens
Het Insee heeft een structureel fenomeen aan het licht gebracht: de onroerend goed eigendom van huishoudens is sterk geconcentreerd. Meervoudige eigenaren (huishoudens met ten minste twee woningen) bezitten een overwegende aandeel van de portefeuille.
Deze concentratie vertaalt zich niet in grote oppervlakten onroerend goed. De meeste meervoudige eigenaren bezitten appartementen of eengezinswoningen, geen landgoederen van honderden hectares. De onroerend goed rijkdom van huishoudens wordt gemeten in waarde, niet in oppervlakte.
Onroerende voorheffing en ongelijkheden in vermogen
Het Insee merkt ook op dat de onroerende voorheffing regressief is in verhouding tot de waarde van het vermogen: de meest vermogende huishoudens betalen proportioneel minder dan de minder vermogende. In 2017 bedroeg het gemiddelde bedrag 660 euro per woning. De 10% van huishoudens met het hoogste onroerend goed vermogen betaalden 37% van het totaal, maar op een fiscale basis die de werkelijke waarde van hun eigendommen onderwaardeert.
Het antwoord op de oorspronkelijke vraag hangt dus minder af van een naam dan van een leesraamwerk. Qua oppervlakte domineert de staat. Qua marktwaarde concentreren de beursgenoteerde vastgoedbedrijven en meervoudige eigenaren het merendeel. De grootste onroerend goed eigenaar van Frankrijk is degene die men kiest te meten.